Как се пише договор за наем на офис или жилище

Договорът за наем е документът, който урежда отношенията между наемодател и наемател – кой какво дължи, за колко време и какво става при спор. Правилата са в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228–239), но законът дава само рамката: всичко важно – цена, депозит, ремонти, предизвестие – зависи от това, което ще запишете.

Тази статия ви показва структурата на един добър договор за наем на офис или жилище, задължителните клаузи и капаните, които най-често водят до загубен депозит или излишен спор. Резултатът е договор, който можете да напишете сами за около час и който ще издържи и при конфликт.

Какво ще ви трябва

• Данни на страните: три имена, ЕГН и адрес за физически лица; наименование, ЕИК, седалище и представляващ за фирми (проверете ги в Търговския регистър).
• Документ за собственост на имота – нотариален акт или друг титул, за да сте сигурни, че наемодателят има право да отдава имота.
• Точно описание на имота: адрес, етаж, площ, идентификатор по кадастралната карта (ако го има), прилежащи мазе, гараж или паркомясто.
• Договорените параметри: наемна цена, депозит, срок, ден на плащане, кой плаща консумативите.
• Приемо-предавателен протокол с показания на електромер, водомер и топломер и описание на обзавеждането.
• Два екземпляра за подпис – по един за всяка страна; печат не е задължителен дори при фирми.

Стъпка по стъпка

1. Заглавие и страни. Започнете с „ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ“, дата и място на сключване. Изпишете пълните данни на наемодателя и наемателя и в какво качество действат – собственик, пълномощник, управител на дружество.
2. Предмет на договора. Опишете имота така, че да няма съмнение кой е: адрес, площ, брой помещения, прилежащи части. Запишете и предназначението – „за жилищни нужди“ или „за офис и търговска дейност“, защото от това зависи дали наемателят може да регистрира фирма на адреса.
3. Срок. По чл. 229 ЗЗД договорът за наем не може да е за повече от 10 години (освен при търговска сделка), а лице с права само за обикновено управление не може да отдава за повече от 3 години. Най-честият вариант е 1 година с възможност за продължаване. Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота без възражение, договорът става безсрочен (чл. 236 ЗЗД).
4. Наемна цена и начин на плащане. Запишете сумата в евро, до кое число на месеца се плаща и по коя банкова сметка. Ако наемодателят е регистриран по ЗДДС, уточнете дали цената е с или без ДДС. Добавете клауза за индексация (например веднъж годишно с инфлацията по данни на НСИ) и неустойка при забава – обичайно 0,1–0,5 % на ден с определен таван.
5. Депозит (гаранция). Законът не урежда депозита – всичко зависи от договора. Запишете размера (обикновено един или два месечни наема), за какво може да се удържа (неплатени сметки, щети извън нормалното износване) и срока за връщане след предаване на имота, например до 14 дни. Уточнете изрично, че депозитът не е последен наем.
6. Консумативи и ремонти. Опишете кой плаща ток, вода, парно, интернет и таксите към етажната собственост. По чл. 231 ЗЗД дребните поправки от обикновено ползване (брави, кранчета, ключове) са за наемателя, а основните ремонти – за наемодателя; можете да уговорите и друго, но го запишете.
7. Права и задължения. Включете: право на наемодателя да проверява имота след предизвестие; условия за пренаемане (по чл. 234 ЗЗД наемателят може да пренаеме части от имота, ако не е уговорено друго – изключете го изрично, ако не го искате); забрана за промени по имота без писмено съгласие; връщане в състоянието, в което е приет, с отчитане на обикновеното износване (чл. 233 ЗЗД).
8. Прекратяване и предизвестие. При безсрочен договор всяка страна може да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД). При срочен договор запишете сами: срок на предизвестие (обичайно 1–3 месеца), право на прекратяване при неплащане на два наема и какво става с депозита при предсрочно напускане.
9. Предаване и протокол. Добавете клауза, че имотът се предава и връща с приемо-предавателен протокол, който е неразделна част от договора. Протоколът с показанията на измервателните уреди е най-силното ви доказателство при спор за сметки и щети.
10. Подписи и екземпляри. Договорът се подписва от двете страни на всяка страница (парафиране) и в два еднообразни екземпляра. Нотариална заверка не е задължителна, но заверката на подписите дава достоверна дата, а вписването в Агенцията по вписванията прави договора задължителен и за нов собственик за целия срок (чл. 237 ЗЗД).

Съвети и чести грешки

• Устен договор е валиден, но почти недоказуем при спор. Винаги в писмена форма.
• Ако наемодателят е физическо лице, а наемателят е фирма, фирмата удържа и внася 10 % авансов данък върху наема (чл. 44 ЗДДФЛ). Уточнете дали договорената цена е преди или след данъка.
• Не плащайте депозит и първи наем, преди да сте видели документ за собственост и лична карта на наемодателя.
• Снимайте имота при нанасяне и приложете снимките към протокола – това решава повечето спорове за депозита.
• Не копирайте сляпо образци от интернет – много от тях са с остарели препратки или клаузи от друг тип договор.

Често задавани въпроси

Може ли наемодателят да ме изгони преди края на срока?

Не, освен ако не нарушавате договора или в него няма клауза за предсрочно прекратяване с предизвестие. При продажба нов собственик е обвързан с договора за целия срок, ако е вписан, или до една година, ако има достоверна дата.

Трябва ли договорът да се регистрира в НАП?

Не. Наемодателят физическо лице декларира дохода в годишната данъчна декларация до 30 април, а фирмата наемател – чрез удържания авансов данък.